Стало ясно, кто же всё-таки выиграл от новой реформы управления многоквартирными жилыми домами в Казахстане.
15 июля 2025 года президентом страны был подписан законодательный пакет, инициированный депутатами и принятый недавно парламентом страны, передает inbusiness.kz.
В пакет входит три закона, среди них законы "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, предпринимательства и деятельности экспортно-кредитного агентства", "О внесении изменений и дополнений в Кодекс об административных правонарушениях по вопросам жилищно-коммунального хозяйства", а также "О внесении изменений и дополнений в Кодекс РК о налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс) и законы РК по вопросам введения его в действие".
Законодательные поправки начнут действовать с 13 сентября 2025 года, то есть, по истечении 60 календарных дней после дня первого официального опубликования.
До этого наш сайт писал о том, что депутатами был нанесен сокрушительный удар по кошелькам горожан. Согласно нововведениям, предусматривается ежегодное и автоматическое повышение всех тарифов КСК, ОСИ, управляющих компаний за управление объектом кондоминиума, без согласия жителей. Теперь они привязаны к МРП.
Хуже того, эти же тарифы самостоятельно могут повышать председатель ОСИ, управляющая компания и местный маслихат. Поэтому новый законодательный пакет заставит "рыдать" всех собственников квартир и нежилых помещений. Однако есть и те стороны, которые выиграли от этой реформы.
Кто победил? Рау победил!
Около четырёх лет назад в столице бушевали локальные пожары скандалов и разборок, связанные с управлением жильем. Особенно СМИ подробно освещали шумиху, переросшую в судебный процесс, вокруг ЖК Highvill, где проживают высокопоставленные чиновники, депутаты и известные личности. Дело в том, что даже в одном подъезде данного жилого комплекса были созданы два ОСИ, которые конфликтовали между собой из-за взимаемых с жильцов платежей.
Соседи тогда выражали недовольство тем, что один из жильцов, депутат мажилиса Альберт Рау поддержал одну из сторон. В свою очередь, Рау, пользуясь своими депутатскими полномочиями, инициировал около ста поправок в действующее законодательство, касающихся жилищной реформы. При том, что до этого парламент внес 500 поправок, затронувших восемь кодексов и 21 закон страны.
"Я увидел на примере ОСИ нашего дома, как управляющие компании, навязанные ещё застройщиками, не передают документы на дом. Когда я обратился с запросом к прокурору столицы, он посоветовал идти в суд. Неужели жителям всех 54 тысяч многоквартирных жилых домов по стране придётся идти в суды? Первым всегда сложно в любом деле. В нашем ЖК "Хайвил" произошел скандал. В один прекрасный день объявился новый председатель ОСИ, который с помощью службы охраны сервисной компании захватил офис, вынес документы. Неужели я должен был молчать и терпеть?", – заявил депутат мажилиса Альберт Рау 19 октября 2022 года в интервью газете "Время".
Молчать и терпеть такую "демократию" он не стал, а стал лидером Совете дома одного из ОСИ ЖК"Хайвил".
"Соседи предложили выдвинуть и мою кандидатуру. Я сначала возмутился: неужели я самый незанятый из всех жильцов? Но все же согласился. Теперь знаю все проблемы не только своего дома, но и проблемы, с которыми сталкиваются советы ОСИ в своей деятельности", – отмечал тогда Рау.
В большинстве старых домов советской постройки никто из жителей не горит желанием возглавит ОСИ или даже ПТ. А вот в новых ЖК возникло сразу несколько ОСИ и председателей. Причина понятна – в новых домах есть что делить.
К слову, по сведениям депутата, ежемесячный сбор денег жильцов во всем огромном комплексе "Хайвил" ещё тогда составлял около 150 миллионов тенге. Жильцы отдельных блоков ЖК захотели прозрачности и отчетности за использование своих средств, это и не понравилось некоторым предпримчивым "деятелям". Вот и были захваты с подтасовками. Следовательно Альберт Рау "взял на себя ответственность внести дополнительные изменения в закон".
На расширенном совещании по вопросам социально-экономического развития страны, состоявшемся 19 апреля 2023 года, Глава государства заявил, что ему известно об участии в споре жильцов депутата мажилиса Альберта Рау, и дал ему "карт-бланш".
"В обществе активно обсуждается вопрос эффективного управления жилым фондом. Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца. Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Вообще, мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. Но сейчас акимы вместе с правительством должны найти выход из этой ситуации, потому что положение достаточно серьёзное. Я надеюсь на поддержку и активное участие депутатов всех уровней. В зале присутствует Альберт Рау. Вы занимались этим вопросом. Мне кажется, нужно более серьёзно подойти к решению этой задачи!", – заявил президент.
И вот очередная реформа управления жильем, начавшаяся в 2022 году, нашла своё отражение в новом законодательном пакете. Нынешнему заместителю председателя мажилиса парламента VIII созыва Альберту Рау удалось превратить свои инициативы в закон.
Согласно статье 49 нового закона по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, вступающий в силу 13 сентября, отныне в одном ЖК будет только один ОСИ.
"В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно объединение собственников имущества", – сказано в новом законе.
Рау рассказывал журналистам, что ему не нравится требование действующего закона, которое обязало собрать две трети голосов от общего числа собственников квартир и нежилых помещений. В новом же законе требование резко смягчили: решение принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, непосредственно принявших участие в голосовании. Допустим, можно собрать двадцать человек и если 11 проголосуют за, положительное решение будет считаться принятым.
"Зачем нам эта норма в две трети голосов, когда все финансовые вопросы, будь то утверждение тарифа, трата денег на ремонт или сдача помещений под коммерцию, можно решать простым большинством? Тем более что на практике собрать две трети голосов или подписей просто нереально! Часть жильцов находится неизвестно где, сдают квартиры арендаторам, часть относится к ОСИ подозрительно, часть – отрицательно. Но проблема одна: новый тариф на содержание дома не принят, со всеми последствиями", – аргументировал Рау.
В связи с этим Альбертом Рау и Екатериной Смышляевой было предложено сократить эту обязательную норму в две трети (70%) всех жильцов до большинства (51%) проголосовавших. Депутатскую инициативу парламент обернул в закон.
Вдобавок ко всему срок полномочий председателя ОСИ будет увеличен с 1 года до 3 лет.
Введены штрафные санкции за отказ застройщика, его сервисной организации и других органов управления предоставить жильцам документы, предусмотренные жилищным законодательством. По словам вице-министра промышленности и строительства Куандыка Кажкенова, такая ответственность предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях. Штраф составит 50 МРП (в 2025 году – 196 600 тенге). Но лишь на первый раз: за повторное в течение года нарушение штраф увеличится в два раза.
Кто победил? Кооператив победил!
Создан интереснейший прецедент. Государство вводит законодательный запрет и требует ликвидировать одного из институтов управления многоквартирным домом. Однако он отказывается ликвидироваться. Требование закона не исполняется. Ввиду этого парламент принимает новое решение: "так как данный институт продолжает работать несмотря на запрет, давайте тогда снимем сам запрет". Так и сделано.
Тут впору вспомнить крылатую фразу, ставщая мемом и произнесенная кавээнщиком Соколовым во время выступления "Уральских пельменей": "А чё, так можно было что ли!?"
Ранее, в соответствии с реформой системы управления жилфондом, проведенной в 2019 году, в Казахстане была упразднена форма управления в виде КСК. Основными причинами стали непрозрачность затрат, низкое качество услуг и формальные методы управления домом.
Предполагалось, что созданные ещё с 1995 года кооперативы собственников квартир будут ликвидированы, а вместо них массово будут созданы ОСИ (объединение собственников имущества). Для расформирования КСК был установлен переходный период, который дважды продлевался и истёк 1 июля 2022 года. Намерение чиновников уничтожить эти кооперативы не осуществилось, реформа зашла в тупик и не оправилась от скандала.
"Если вернуться немного назад, к началу реформы 2019 года, то предполагалось, что КСК исчезнут. Действительно, непорядочные КСК, которые плохо работали, они сегодня ушли с рынка. Впрочем, сейчас осталось около 1,5 тыс работающих кооперативов, которые, надо признать, являются неотъемлемой частью управления жилфондом, обслуживают многие дома. Соответственно, когда было принято решение прекратить борьбу с этим институтом и оставить его в системе, то было одно условие – КСК не будут прежними. Данный закон не оставляет КСК в прежнем виде", – заверила депутат мажилиса Екатерина Смышляева.
Во-первых, по её словам, после принятия закона они все должны будут перерегистрироваться согласно типовым уставам и документам, которые предусмотрены законопроектом. Во-вторых, один КСК отныне может обслуживать несколько домов.
"КСК больше не будет формой управления, это было ошибкой, потому что форма управления привязана к общему имуществу, то есть к кондоминиуму. КСК – это многодомная система, у которой кондоминиум, как правило, не один, их много! Соответственно, формой управления быть не могут. КСК становится субъектом управления. Он остается некоммерческой организацией, потому что этот субъект управления фактически создается жителями для совместной хозяйственной деятельности по обслуживанию домов, все свои расходы они должны будут направлять на реализацию уставной деятельности. Но, как и управляющие компании, они будут работать с домами согласно заключённым договорам на управление", – пояснила Смышляева.
Согласно официальной статистике, на сегодняшний день по республике создано более 7 тысяч ОСИ. Более 2 тыс КСК остаются работать, также будут созданы новые. Количество многоквартирных домов в жилом фонде превышает 56 тысяч. Треть из них требуют капитального ремонта. 791 дом находится в аварийном состоянии.
Кто победил? Застройщик победил!
Новый закон теперь позволяет стройкомпаниям назначать собственную управляющую или обслуживающую компанию для вновь возводимых жилых комплексов на срок до 2 лет. По старому закону, действующему до 13 сентября 2025 года, это было разрешено только на 6 месяцев.
Данная депутатская поправка также вызвала жаркие споры среди экспертов и парламентариев. Победила сторона, продвигавшая интересы известных строительных гигантов.
"Законом продлены сроки обслуживания управляющей компанией застройщика жилых домов после сдачи. Это вызвало много вопросов у нас. Ведь компании застройщика часто злоупотребляют своей монополией на дом, устанавливая необоснованно высокие тарифы и не обеспечивая прозрачности расходов. Тем не менее разработчики дали им право работать с домом до окончания гарантийного срока", – говорит мажилисмен Сергей Пономарев.
Тут уместно опять вспомнить мем "А че, так можно было что ли!?". Оттого что, по мнению разработчиков, и это требование закона не исполнялось, решено увеличить лимит.
"Действительно, это очень дискуссионный вопрос, в рабочей группе он часто поднимался. Здесь позиция такая. В настоящее время действует срок работы управляющей компании застройщика – в течение шести месяцев. Эта норма на самом деле относительно нерабочая. За эти 6 месяцев редко какой ЖК определяется с новой управляющей компанией, соответственно, продолжает работать компания застройщика. Это первый момент. Второе – после того, как застройщик продает 51% квартир, с этого момента жители обретают право самостоятельно выбрать форму управления, тарифы и управляющую компанию, никаких ограничений для жителей здесь нет. Если при этом их устраивает компания застройщика, пожалуйста, работайте с ней дальше", – обосновывает один из авторов закона депутат Екатерина Смышляева.
Между прочим, сейчас в Строительном кодексе рассматривается норма о продлении гарантийного срока до пяти лет.
